ekaterina@baeva.su
+7 (929) 668-58-98
soxic6
 

Записаться на консультацию

Желаемый формат

подписаться на рассылку
'Условия и положения'

Куда вложить деньги: недвижимость.

Инвесторы в недвижимость

Недвижимость, безусловно, является одной из самых популярных форм инвестирования для граждан России. За десятилетия тотального дефицита и государственного регулирования обладание собственной квартирой приобрело для многих людей сакральный смысл. Еще недавно многие видели такой же почти религиозный смысл в обладании собственным автомобилем, однако годы свободного рынка делают свое дело: автомобиль неуклонно превращается из атрибута принадлежности к особой касте в просто обычную собственность, которая еще и далеко не всем нужна.

 

Особое отношение к недвижимости обусловлено не только иррациональным поклонением, но и вполне прагматичными причинами. В период с 1995 по примерно 2010 мало какой актив мог сравниться по доходности с квартирой в Москве. Громадный отложенный спрос делал свое дело, и цены росли как на дрожжах. Также не было недостатка в желающих снять жилье.

 

Однако после примерно 2013-2014 года ситуация сильно изменилась. Сразу хочу оговориться, что все сказанное ниже относиться к недвижимости в Москве, поскольку я не знаю, как обстоят дела в других городах. Я не исключаю, что рынок недвижимости, например, Красноярска стоит на пороге бума. Однако касательно Москвы можно сказать с высокой степенью уверенности, что золотые годы инвестирования в столичную недвижимость позади.

 

Почему я так считаю?

 

Стоимость недвижимости в Москве последние 4 года не растет, а скорее падает – это я могу однозначно сказать по собственным объектам. Эта тенденция подтверждается многими наблюдателями.

 

 Индекс стоимости жилья в Москве в 3 валютах  Индекс доходности инвестиций в жилье в долларах США

 

Рентный доход не растет, а скорее падает (в 2013 я сдавала квартиры на 5% дороже, чем в 2016). При этом по состоянию на 2017 год сложно рассчитывать на ренту больше чем 4-5% годовых от стоимости квартиры (если учесть квартплату и средние эксплуатационные затраты). Это без учета затрат собственного времени и различных сюрпризов от жильцов. В таком контексте даже депозит в надежном банке видится гораздо более привлекательной инвестицией

 

Экспозиция квартиры при сдаче растет (в 2013 экспозиция по моим объектам составляла в среднем 2-3 дня, а в 2017 − 2-3 недели при той же стоимости, которая не выросла даже на уровень инфляции)

 

Затраты на содержание растут (квартплата и другие платежи, как минимум, не отстают от инфляции, а чаще обгоняют)

 

Текущие цены на недвижимость и ставки по аренде это надводная часть айсберга, а есть еще подводная - чисто инвестиционная недвижимость. То есть те объекты, которые при покупке изначально не рассматривались как возможный объект личного пользования, а приобретались только как форма сохранения капитала. Этот объем огромен, особенно в районах массовой застройки за МКАД. Все, кто купил инвестиционную квартиру, например, в Некрасовке, могут столкнуться с серьезными сложностями, когда попытаются ее продать. Оптимизма не добавляют идеи, связанные с программой реновации. Если программа будет действительно выполнена в том виде, как об этом заявлено городскими властями, то жилой фонд Москвы, который составляет порядка 12 млн. м2, увеличится на 3 млн. м2. Выход на рынок такого количества жилья не может не повлиять на цены в сторону снижения

 

На протяжении многих лет дрова в топку роста цен Московской недвижимости кидал поток переселенцев в Москву со всей России. В настоящий момент большой вопрос, продолжается ли этот процесс. Нет ли вероятности разворота тенденции − переезда людей из Москвы в другие города. По косвенным признакам (падение спроса, как на рентную, так и на собственную недвижимость) поток как минимум не увеличился (ну или, правильнее сказать, уравновесился с предложением первичного и вторичного жилья).

 

Масштабные проекты освоения промзон тоже не вселяют оптимизма. Освоение ЗИЛа − это 1 млн. м2 жилья. То есть +10% к общему фонду. А еще идет процесс на «Серпе и молоте». А если освоить все промзоны, то это будет просто громадное количество жилья, выход которого на рынок цены явно не повысит.

 

Однако каждая индивидуальная ситуация требует внимательного рассмотрения. Так, например, если вы владеете каким-либо действительно уникальным объектом, то может оказаться разумным оставить его в составе инвестиционного портфеля. Повторюсь, что все сказанное выше про перспективы рынка относится только к Москве, я не исключаю, что в других городах ситуация может отличаться, но я однозначно не рекомендую прямых инвестиций в недвижимость в городе, в котором вы не живете.

 

В заключение хочу отметить некоторые недостатки, которые присущи всем инвестициям в недвижимость, вне зависимости от места положения и ситуации на рынке.

 

Низкая ликвидность. Вряд ли вы продадите квартиру быстрее, чем за несколько месяцев. Для сравнения деньги с депозита или с брокерского счета можно вывести за несколько дней или даже часов.

 

Низкая делимость. Если вам по каким-то причинам нужно, ну скажем 50 000 рублей, вы не можете отпилить кусочек от квартиры и продать его отдельно от остального объекта. Вам нужно продавать объект целиком. Частично эта проблема свойственна депозитам без возможности частичного снятия. На фондовом рынке наоборот, вы можете продать хоть одну акцию, не потеряв доходности оставшейся части.

 

Сложность оценки. Реальную стоимость вашего объекта вы узнаете только тогда, когда совершите сделку. До этого момента все оценки вероятной цены носят гипотетический характер.

 

Уязвимость для мошенничества. Сделки по купле-продаже недвижимости − это почти минное поле. Вашу жизнь может осложнить множество юридических проблем, особенно в сложных альтернативных сделках. Не удивительно, что в этой среде процветают мошенники самого разного рода.  Напротив, при владении ценными бумагами, купленными на бирже, весьма проблематично каким-либо образом оспорить ваше право ими владеть.

 

Привязка к месту. Очевидно, что недвижимость называется так потому, что она недвижимая. Если вам почему-то захотелось (или понадобилось) перебраться в другой город (или другую страну), вы не сможете упаковать пару квартир в чемодан и взять с собой.

 

Таким образом, лично я планирую в 2017-2018 году значительно сократить долю рентной недвижимости в своем портфеле, оставив только фонды рентной недвижимости, но не реальные объекты.

 

Еще по теме:

 

Сдача квартиры в аренду - хороший доход? Инвестор теряющий деньги на инвестициях в недвижимость Рентный доход от недвижимости - насколько это легко?
Сдача квартиры в аренду – хороший доход? Как теряют деньги при инвестициях в недвижимость Рентный доход от недвижимости - насколько это легко?