ekaterina@baeva.su
+7 (929) 668-58-98
soxic6
 

Записаться на консультацию

Желаемый формат

подписаться на рассылку
'Условия и положения'

Ошибки при инвестировании в рентную недвижимость

Ошибки при инвестировании в рентную недвижимость

Ошибки при инвестировании в рентную недвижимость.

Ошибка №1. Все дело в отношении.

Это бизнес. В данном сегменте очень много непрофессиональных инвесторов, которые рассматривают вложение в недвижимость как пассивный доход, а не как некий бизнес. Поэтому, если вы в настоящий момент только собираетесь инвестировать в квартиру или в какую-то нежилую недвижимость, то в первую очередь спросите себя, готовы ли вы заниматься бизнесом?

Я помню, когда я начинала в 2007 году, моя тогда еще будущая свекровь, которая имела некий опыт сдачи квартиры в аренду, говорила мне: «Катя – это бизнес». Я ей не верила, думала, ну что там такого, сдал квартиру – получай себе доход. Но сейчас я могу сказать, что если ты не уделяешь этому достаточно времени и сил, то доход будет в лучшем случае средненький, а в худшем, если совсем не повезет, никакой. Поэтому надо настроиться на то, что это бизнес и подходить к этому, как к бизнесу.

Спросите себя, есть ли у вас время:

  • искать и готовить объект к сдаче в аренду;
  • заниматься поиском и выбором нанимателей;
  • регулярно контролировать оплату и состояние квартиры;
  • уделять время, чтобы следить за изменениями на рынке и законодательством.

Мои клиенты жалуются, что квартиру им вернули в ненадлежащем состоянии, с огромным долгом за коммуналку, были дикие проблемы с соседями и прочее. Если начинаешь разбираться, то проблема в том, что у людей не было достаточно времени этим заниматься, ну и, соответственно, через полгода они получили квартиру под ремонт, с долгами и прочее.

Если у вас объективно нет времени на это, не входите в этот бизнес.

Вопрос: Сколько времени надо посвящать бизнесу сдачи в аренду?

Ответ: Мой опыт – не меньше дня в месяц, если мы не говорим про пересдачу объекта или про поиск объекта под инвестиции. И, конечно, время зависит от того, сколько у вас объектов.

Вопрос: Не меньше дня в месяц на каждый объект сдачи?

Ответ: Нет, на все объекты.

Вопрос: Какой оптимальный механизм контроля за арендой в другом городе, где вы не живете?

Ответ: Оптимально у арендатора каждый раз спрашивать показания счетчиков. Плюс есть человек, который в случае чего готов пойти и посмотреть, что там в квартире происходит.

Вопрос: Пользуетесь ли вы услугами управляющих компаний, которые контролируют оплату коммунальных услуг и т.п.?

Ответ: Нет, не пользуюсь, потому что это снизит доходность. Я знаю несколько управляющих агентств в Москве. Не могу оценить их качество, но, в любом случае боюсь, что меня не устраивает снижение доходности.

Далее. Если у вас есть желание и способности, готовы ли вы вникать в тонкости процесса? Потому что, как во всяком бизнесе, на аутсорсинг скорей всего не удастся это отдать, а если удастся, то на это уйдет значительная часть вашего дохода.

Готовы ли Вы подбирать оптимальное решение, подбирать специалистов, например, электрика, сантехника. Что-то придется делать самому.

Вы должны объективно оценивать свои выгоды от данного бизнеса. Почему? Я часто встречаю, что люди эмоционально подходят к этому процессу: «Ой, они такие хорошие люди, я сдала им подешевле». Или наоборот: «У меня такая роскошная квартира, она должна стоить столько-то». Несмотря на то, что по рынку она стоит гораздо дешевле.

Должен быть жесткий подход к процессу. Я, например, являясь мамой с двумя детьми, не сдаю квартиры людям с детьми. Не потому, что я не люблю детей, а просто потому что меня не умилит рисунок на обоях от моих арендаторов. И это для меня станет дополнительной затратой на ремонт, причем понятно, что в своей квартире мои дети рисуют где хотят. Но при этом у меня квартира с хорошим ремонтом и я очень тщательно отношусь к выбору нанимателя.

Вопрос: Сдаете ли вы квартиры жильцам с домашними животными, например, с кошками?

Ответ: Нет.

Вопрос: Сдаете ли Вы квартиру курящим?

Ответ: Я курящим не сдаю, поскольку потом будет сложно сдать эту квартиру некурящим. В договоре у меня прописано, что курене в квартире запрещено.

Третья составляющая этого бизнеса – работа с людьми. Когда мы инвестируем в акции, облигации – мы в основном работаем с цифрами. Когда мы работаем с депозитами, мы тоже работаем с цифрами, ну плюс-минус нам надо поговорить с операционистом в банке. Если очень не повезло – с начальником отдела.

Тут вам непосредственно придется работать с людьми, с которыми у вас сразу потенциально конфликт интересов. Ваши наниматели хотят снять подешевле, получить лучшие условия. Вы хотите сдать подороже, получить лучшие условия для себя. Вы должны быть готовы, что вам придется разрешать конфликтные ситуации и преодолевать некое негативное общественное мнение.

Поясню, что я имею в виду. Многие наниматели смотрят на владельцев квартир, как на «богатых» людей, для которых доход от сдачи квартиры в аренду не является критичным. Поэтому им должны пойти на уступки.

Второй момент, который может быть. Мои знакомые, например, часто мне говорят: «Какой дурак у тебя за такую цену снимает квартиру? Можно в два раза дешевле снять».

Я часто встречала такую ситуацию. На московском рынке сейчас сложилась ситуация, что для жилья эконом-класса услуги риэлтора от собственника оплачивает наниматель. Но при этом риэлтор работает на собственника. И я слышала такое мнение: «Да вы над людьми издеваетесь! Они находятся в неудобном положении и вынуждены снимать квартиру, а вы еще заставляете оплачивать их услуги риэлтора, который, по сути, оказывает услугу вам». С другой стороны, ничего личного, просто бизнес. Если я буду оплачивать услуги риэлтора, тем самым я буду понижать свой доход. Если такая система принята на рынке, то я не вижу оснований делать по-другому. Но часто людям сложно справиться со своими эмоциями.

Если Вы не готовы ругаться с людьми, идти на какие-то уступки, которые противоречат вашим интересам, то не связывайтесь.

Часто я встречаю такую ситуацию, когда люди сдают квартиры ниже рынка, очень сильно идут на уступки нанимателям, и при этом говорят: «Ну, мне жалко, мне они нравятся». Бывает и обратная ситуация. У меня один анекдотический случай был. Стал у меня снимать квартиру один молодой парень. Почему он съехал с предыдущей квартиры? Потому что хозяйка его склоняла к женитьбе на ее дочери. Он был мальчик скромный, но жениться не планировал, девушка ему не нравилась. Арендодатель не смогла оценить свою выгоду, при таком отношении она потеряла доход.

Если вы примете, что рентный доход – это не пассивный доход, а бизнес, то все станет на свои места! Покупая квартиру, вы говорите: «Я готов заниматься бизнесом!». Да, не 8 часов в день, 40 часов в неделю, но бизнесом.

Вопрос: Возможные конфликты с соседями и квартирантами как решаются? Договоры оформляются?

Ответ: С соседями и квартирантами у меня не было конфликтов, но договор всегда оформляется.

Вопрос: Вы во всех объектах знакомы с соседями?

Ответ: Да. С соседями надо дружить. По одному объекту мне соседи звонят вплоть до того, что торчат письма из почтового ящика. У ближайших соседей и у диспетчерской есть мой телефон, у старшей по подъезду и т.д.

Вопрос: Как вы фильтруете квартиросъемщиков?

Ответ: Собеседованием. Моя риэлтор проводит часовое собеседование с каждым потенциальным нанимателем, она знает мои требования.

Вопрос: Как помимо часового интервью вы выбираете квартиросъемщиков?

Ответ: Риск сильно преувеличен. После часового интервью с вероятностью 99% видно человека. Спрашиваем, где он работает, как давно в Москве, почему ищет квартиру и т.п.

Вопрос: Что делать, если клиент не платит, не забирает вещи, отказывается съезжать из квартиры?

Ответ: Очень тщательно выбирайте контрагента, с которым вы собираетесь в дальнейшем работать. Из полузаконных вариантов − идете в Мосэнерго и отключаете электричество. Потом его правда включать придется. Но без электричества вряд ли кто-то долго сможет жить долго.

Ошибка №2. Проблемы с математикой. Оцениваем доходность ДО покупки

Часто люди руководствуются эмоциями, а не цифрами. Оценим доходность квартиры.

Считаем полную стоимость покупки:

  • за сколько вы ее купили;
  • накладные расходы (услуги риэлтора, оценку, если вы заказывали, и прочее);
  • ремонт и обстановка.

Учтем периодические затраты:

  • коммунальные платежи (как правило, постоянные платит собственник, переменные (воду, электричество) – наниматель);
  • налоги, страховку;
  • услуги риэлтора, управляющей компании;
  • ваше время (если квартира в другом городе, то это проезд, плюс отпуск, который вы тратите, чтобы туда съездить);
  • простои;
  • текущие ремонты и вложения в обстановку;
  • ущерб объекту и соседям.

Многие наниматели могут оставить квартиру далеко не в первозданном виде, и это будет гораздо больше, чем стоимость залога. Пример расчета. Возьмем средний вариант − однушку в Москве.

Полная стоимость покупки:

  • цена − 5 млн. руб.;
  • 150 тыс. руб. комиссия риэлтора, 50 тыс. – накладные расходы (аренда банковской ячейки и прочее);
  • 500 тыс. – ремонт и обстановка.

ИТОГО: 5 700 тыс.

Периодические затраты:

  • постоянные коммунальные платежи – 3,5 тыс. в месяц, на год – 42 тыс.;
  • налоги: 308 тыс.*13%=40,4 тыс.,
  • страховка - 20 тыс. в год;
  • затрат по 5 пункту нет, управляемся сами;
  • простой – 1 месяц в год;
  • текущие ремонты и вложения в обстановку – 20 тыс. в год (подмазать, подкрасить, что-то поменять и обновить). Ремонт в рамках естественного износа квартиры.

Сдаем мы за 28 тыс., арендные платежи – 308 тыс. в год. Вычитаем затраты и получаем доходность: 3,2%.

Если же посчитать этот же вариант по самому крутому сценарию (купили за 5 млн., сдали за 30 тыс., простоев нет, коммунальные 3,5, налоги не платим, риэлтора нет, в ремонт не вкладывались, жестко контролируем нанимателей, ущерба нет), доходность 6,36%.

Нет эмоциям, да цифрам!

Что я часто встречаю. Людей спрашиваешь:

  • - Сколько получается доходность?
  • - 7%.
  • - Это gross или net? (С учетом всех затрат или без?)
  • - Не с учетом.

Считаем коммуналку, простой, в итоге получаем 3%. Но люди уверены, что у них 7%.

Поэтому прежде чем купить какой-то объект, сядьте, подумайте, соберите данные и посчитайте доходность. Хотите ли вы в это дальше вкладываться или нет?

Вопрос: Что можно считать нормой доходности по недвижимости при долгосрочной перспективе?

Ответ: Средняя доходность 5%, но ко мне приходят клиенты, которые сдают квартиры в аренду, мало кто их реально получает, даже эти несчастные 5%.

Вопрос: Почему при расчете доходности вы не учитываете повышение стоимости самой квартиры?

Ответ: Я смотрю только рентный доход.

Вопрос: При оценке доходности вы умышленно не учитываете средний рост цен на недвижимость 5-6% в год.

Ответ: Нет среднего роста цен на недвижимость, есть рост на отдельные объекты, а отдельные объекты могут падать в цене. Это просчитать невозможно.

Вопрос: Вы сказали, что редко кто из арендаторов получает 5%. Почему, на ваш взгляд?

Ответ: Именно потому, что люди не относятся к этому, как к бизнесу, не готовы в этом разбираться и уделять достаточно времени.

Вопрос: Если доход в лучшем случае меньше банковского, если этим смысл заниматься вообще?

Ответ: Про это и разговор. Если у людей доходность меньше банковского депозита, то, в принципе, игра с чисто математической точки зрения не стоит свеч. Другой вопрос, что наши люди не доверяют банковской системе, им греет душу, что у них есть квартира, которую можно использовать под какие-то другие цели. Например, детей ждет.

Вопрос: У меня получается, что с доходностью 3-5% инвестиции в недвижимость с целью сдачи лучше отказать.

Ответ: Да, об этом я и говорю.

Ошибка №3. Муки выбора (не всякий объект – инвестиция). Отправная точка – кто ваш клиент?

Не всякий объект недвижимости – это инвестиция. Со всех сторон реклама – «Недвижимость – лучшая инвестиция». Ничего подобного. Инвестиция – это то, что приносит вам доход. То, что приносит вам только головную боль – не инвестиция. Поэтому, прежде чем покупать какой-нибудь объект, подумайте, кому вы будете его сдавать. От кого будет спрос?

Часто собственники переоценивают преимущества объекта. К примеру, однушка недалеко от парка, но далеко от метро. Кому интересен такой вариант? Работающему человеку, который приходит домой поспать, парк не нужен. Он в выходные может доехать до парка. А семье с детьми, которым нужен парк, при прочих равных нужна двушка или трешка.

Кому вы хотите сдавать? Семье славян без детей и животных, офисным сотрудникам. Кто готов будет работать с вами? Двое студентов из Китая. От китайцев будет запах, который может не понравится вашим соседям. Кому подходит данная квартира – однокомнатная с маленькой кухней? И лифта нет. На семью с детьми не подойдет.

Что с конкуренцией? Не строится ли рядом новостройка, в которой, по сложившейся в Москве традиции 50% квартир будут инвестиционными. Они сильно понизят цену вашей квартиры, когда все вместе радостно выйдут на рынок. При прочих равных старый жилой фонд проигрывает новостройкам (там лучше планировка, приличнее подъезд и т.п.).

Плохо, если квартира далеко от метро и есть проблема с парковкой. Люди с машиной предпочтут, чтобы эта проблема была решена. Ваш вариант не будет им интересен.

Руководствуйтесь цифрами, а не эмоциями!

Надо попытаться убрать субъективные впечатления:

  • (не)нравится район/дом, потому что вы в таком живете;
  • (не)нравится ремонт в квартире (аналоги значительно дороже/дешевле);
  • «эксперты»/риэлторы/хозяева квартиры обещают высокую доходность (особенно с рискованными вариантами);
  • активно рекламируют;
  • покупка у знакомых / неудобно отказать.

Часто встречаю: люди живут на Юго-Западе, обожают свой район. Для них Выхино – это фу, Печатники – тоже фу. И вообще они живут в трешке, и однушка – это фу, места мало развернуться. Надо не путать туризм с иммиграцией. Вы в этой квартире не сами будете жить, а собираетесь сдавать определенному сегменту. Квартира в Печатниках для аренды может быть гораздо более выгодной клиенту, чем ваша текущая квартира, потому что трешки − часто неликвид.

Обратная ситуация. Люди просто обожают свой район, они сделали евроремонт в хрущевке. Они видят те «преимущества», которые не видят наниматели, поскольку это не их квартира.

При покупке квартиры старайтесь абстрагироваться от того, нравится ли вам ремонт. Часто бывает такая ситуация, заходишь в квартиру – она убитая вусмерть. Я так покупала одну квартиру, ее неудачно сдали в аренду, пока оформлялось наследство. Квартира стоила дешевле рынка. От нее все отворачивались, но, если посчитать затраты на бюджетный ремонт, то дельта покрывает и его, и ваше беспокойство.

Собственники часто склонны преувеличивать значение своего ремонта. Они его сделали, вложили душу, эксклюзивные материалы, а теперь хотят все это вложить в стоимость квартиры. При продаже квартиры ремонт почти ничего не стоит, разве что это квартира быстрее уйдет, чем квартира убитая.

Не верьте словам «экспертов», знакомым и навязчивой рекламе. Если «эксперты», хозяева квартиры обещают вам высокую доходность, даже приводят живого нанимателя, который снимает выше рынка и обещает продолжать это делать, помните, не исключен вариант сговора. Даже если нет, завтра у нанимателя ситуация может поменяться. Посмотрите, сколько этот вариант стоит по рынку. Особенно рекомендую осторожно относиться к рискованным вариантам. Когда вам продают квартиру под переделку в нежилье или под перепланировку под студию.

Нужно насторожиться, если квартиру очень-очень активно рекламируют. Как правило, количество рекламы обратно пропорционально ликвидности квартиры. Покупка у знакомых, неудобно отказать. Чистая квартира, чистые документы, можно сэкономить на риэлторе. Знакомые вольно или невольно стараются продать по повышенной цене.

Вопрос: Как бы вы поступили, если бы у вас была возможность вложить несколько миллионов рублей: купить готовую квартиру в Подмосковье и сдавать ее в аренду; вложить в новостройку, потом получить ее в собственность, сделать ремонт и сдавать, вложить их в иные финансовые инструменты. Если вариант 3, то в условиях нынешней неопределенности не слишком рисковано?

Ответ: С парой миллионов в Москву или Подмосковье я бы не стала заходить.

Вопрос: Вы не рассматривали приобретение недвижимости за рубежом? Что нужно учитывать при покупке квартиры за границей?

Ответ: Я рассматривала недвижимость за рубежом. 99,9% предложений на российском рынке – откровенный неликвид. В недвижимость за рубежом надо входить с большой суммой. Думайте, как вы в это зарубежье ездить будете если что, выяснять свои вопросы и проблемы. У меня достаточно много клиентов, которые приходили ко мне уже с «вложением», с недвижимостью за рубежом, и деньги оттуда им вытащить не удалось, доходности тоже получить.

Вопрос: Есть ли смысл заняться коммерческой недвижимостью?

Ответ: Без опыта я крайне не рекомендую выходить в коммерческую недвижимость. Там довольно высокий порог входа, чтобы купить что-нибудь приличное, выше чем в жилую недвижимость.

Вопрос: Как бы вы поступили, если бы у вас была возможность вложить семь-восемь миллионов рублей: купить готовую квартиру в Подмосковье и сдавать ее в аренду; вложить в новостройку, потом получить ее в собственность, сделать ремонт и сдавать, вложить их в иные финансовые инструменты. Если вариант 3, то в условиях нынешней неопределенности не слишком рисковано?

Ответ: С 7-8 миллионами уже можно входить в Москву в жилую недвижимость, но вопрос – готовы ли вы этим заниматься. Если говорить про акции и облигации, при грамотном подходе там можно заработать больше при меньших трудозатратах с вашей стороны. Ключевое слово – «при грамотном»

Вопрос: Когда вы понимаете, что это ликвидная недвижимость? Может ликвид перейти в неликвид?

Ответ: Классический ликвид – однушка в реальной пешей доступности от метро с чистеньким ремонтом. Может перейти в неликвид в силу конъюнктурной ситуации. Если у вас чистенькая хрущовочка, а рядом построят новый дом, в котором накупят кучу инвестиционных квартир. Либо под окнами разобьют дорогу. На Соколе, например, построили эстакаду, а была элитная недвижимость почти в центре.

Вопрос: Получается, покупать на вторичке лучше, чем в новостройке?

Ответ: В новостройке цены ниже. Везде надо смотреть, что вы покупаете. В новостройке, если вы уверены в надежности застройщика, более прозрачная история этой квартиры. На вторичном рынке много вариантов, которые до конца проверить нельзя.

Вопрос: Первый этаж – для кого это подходит или явно не подходит?

Ответ: Плюс-минус всем подходит. Пожилым людям, под «офисы», кому не требуется отдельный вход, а просто – кабинет психолога, консультационные услуги. Не просто с улицы зайти, а когда специалисту нужно встретиться с клиентом на нейтральной территории.

Вопрос: Насколько наличие балкона повышает ценность квартиры по сравнению с аналогичными без балкона?

Ответ: Если говорить про балкон, в однушке он сильно повышает ценность, поскольку квартира маленькая, людям нужно место, где хранить свои вещи, особенно если балкон застеклен. Если в квартире много комнат, то балкон уже не является таким преимуществом.

Новостройка в Подмосковье или в Новой Москве:

  • предложения превышают спрос;
  • плохая транспортная доступность;
  • риск долгостроя;
  • большое количество предложений по аренде после ввода в эксплуатацию;
  • вложения в ремонт и обстановку.

Основной девиз Новой Москвы и Подмосковья – надо очень тщательно выбирать. Здесь вероятность натолкнуться на неликвид гораздо больше, чем в Старой Москве, просто за счет того, что очень много предложений и гораздо меньший порог входа, соответственно, больше желающих туда войти.

В текущей экономической ситуации есть большой риск долгостроя. Ваши деньги будут надолго заморожены. Если и сможете продать, то с очень большим дисконтом.

Следуют учесть, что после ввода в эксплуатацию половина квартир будет сдаваться и, возможно, демпинговать по ценам.

Еще одна ошибка – купили на все, денег на ремонт нет. В голом бетоне никто жить не хочет. То ли берем кредит под 20%, то ли копим на ремонт, а столь долгожданная квартира простаивает.

Вопрос: Как посчитать, лучше квартира на вторичном рынке или новое жилье?

Ответ: Все очень сильно зависит от конкретного объекта. В новом жилье, которое я сейчас вижу, большой риск банкротства отдельных застройщиков. Может затянуться строительство, 90% квартир в вашем доме окажутся инвестиционными и будут демпинговать по рынку.

На вторичном рынке можно повыбирать и уже конкретно понимать, что вы берете.

Вопрос: В чем риск долгостроя, если договор долевого участия (ДДУ)?

Ответ: Договор долевого участия и риск долгостроя не взаимоисключающие. Если застройщик задерживает вам сроки строительства, вы, конечно, можете теоретически получить с него компенсацию. Я как-то получала с застройщика компенсацию за задержку сроков строительства даже в досудебном порядке, но это время, а еще застройщик должен не обанкротиться к тому моменту.

Апартаменты:

  • дешевле на входе, чем квартира;
  • риск долгостроя;
  • большое количество предложений по аренде после ввода в эксплуатацию;
  • вложения в ремонт;
  • высокие налоги с тенденцией к повышению;
  • потенциально высокие платежи.

Выбирать и считать. У строящихся апартаментов риски те же, что и у новостроек. Высокие налоги с тенденцией к повышению, поскольку это нежилое помещение. Потенциально высокие коммунальные платежи, они не регламентируются законодательством, как в жилой недвижимости. Поэтому вам управляющая компания чисто теоретически может любую цену выставить. А поменять УК не так-то просто. У застройщика бесполезно спрашивать, сколько у него коммуналка будет, они любят эту стоимость занижать. Попытайтесь узнать, сколько коммуналка в уже сданных апартаментах от данной компании, чтобы иметь хотя бы примерный ориентир по доходности. Коммуналка может быть и 10 тыс.

«Рискованные» проекты:

  • под какой-то объект рядом, который должен построиться в будущем и увеличить спрос (например, БЦ, метро)
  • перевод из жилого в нежилое;
  • сдача под бизнес;
  • разделение на студии;
  • сдача покомнатно;
  • сдача посуточно (в управление на посуточную аренду).

Не ввязываться без опыта. У нас очень любят рекламировать квартиры «5 минут от метро». Как правило, от строящегося метро, к 2030 году. А если посмотреть трассировку, окажется, что станцию перенесли уже в вообще другое место. Но реклама идет, и часть стоимости будущего метро уже заложили в цену.

Сейчас активно говорят про разделение на студии, что можно нереальный доход получить, сделать доходные дома и прочее. Люди, которые это рекламируют, хорошо зарабатывают на том, что они продали вам эту идею. А что вы потом будете с этим делать, сможете ли это сдать в принципе за эту цену, это большой вопрос.

Моя рекомендация для людей, которые никогда не занимались арендой, не входите в такие рискованные проекты, покупайте что-то понятное.

Вопрос: Как вы относитесь к разбивке квартиры на комнаты, установке кухонных блоков в каждой комнате и сдаче покомнатно, включая кухню? В чем риск?

Ответ: Первое – это «Качество» того, кто у вас будет снимать. Как правило, это не очень платежеспособный контингент.

Второе – это проходной вариант. Если у вас, условно говоря, снимают квартиру 3 мальчика или 3 девочки, они могут часто меняться. Постоянно придется искать новых арендаторов. Но при этом потенциально может быть выше доходность.

Плюс есть риск попасть на так называемую «напихайку», когда есть все шансы, что квартиру убьют вусмерть.

Вопрос: При разбивании на студию в чем риск?

Ответ: Риск – не согласовать планировку. Плюс люди, которые снимают студию, выбирают между комнатами или однокомнатными квартирами. Они не могут себе позволить однокомнатную квартиру, но не хотят жить в комнате. Основной риск – неплатежеспособная аудитория.

Вопрос: Как вы относитесь к сдаче квартиры посуточно?

Ответ: Этим надо заниматься постоянно. Риски очень велики. Это по сути гостиничный бизнес. Сразу думайте, кто будет убирать вашу квартиру, кто будет ремонтировать, кто будет выселять проблемных нанимателей. Если всем этим займетесь вы, это один разговор, если будете нанимать персонал – посчитайте вашу доходность.

Вопрос: Как вы думаете, стоит ли сдавать за нормальную цену квартиру людям, которые могут сдавать ее сутки-час?

Ответ: Я к посуточной аренде отношусь с настороженностью. Надо смотреть, где у вас квартира находится, под какой контингент это будет сдаваться на сутки. Если под хостел для иностранцев- это один вариант, если под командировочных, водителей-дальнобойщиков или людей, которые на рынке торгуют – это совсем другой вариант. Износ квартиры будет существенный. За хорошей квартирой, которая сдается на сутки, как правило, хорошо следят. Но все равно, в конечном итоге если ее убьют, ваша управляющая компания пойдет искать себе другую квартиру, а вы с ремонтом окажетесь.

Вопрос: В чем отличия при сдаче нежилой недвижимости в отличие от жилой?

Ответ: Основное отличие в том, что нежилую можно просто не сдать. Жилую вы, скорей всего, сдадите, вопрос – за сколько.

Ошибка №4 Инвестиции в кредит.

Проблемы:

  • Переплата (см. ошибку №2)
  • Накладные расходы
  • Сложности при продаже
  • Сложности при сдаче в аренду
  • Сложности при перепланировке.

Продать будет непросто. Часто встречала такую ситуацию. Есть у человека, например, 2 млн. рублей, на квартиру не хватает. Он думает, куда бы деть эти деньги, и ему советуют: «Возьми кредит, купи на него квартиру». Он идет, берет кредит, а это дополнительные накладные расходы на оценку квартиры, страховку и т.п., связанные с тем, что квартира берется в кредит. Квартира оказывается заложенной в банке. Если ему вдруг захочется или придется ее продать, то она будет менее привлекательной, чем свободная квартира. При прочих равных ее купят только с пониженной стоимостью. Плюс это должен быть покупатель со свободными деньгами, либо покупатель, который готов взять в кредит именно в этом банке. И куча других сложностей. Люди часто говорят: «Кредитную не хочу.» Не хотят вникать в тонкости.

Сложности при сдаче в аренду. Некоторые банки прямо в договорах прописывают, что квартиру нельзя сдавать в аренду. Другие разрешают аренду только с их согласия. Вам придется ждать их одобрения на очередном кредитном комитете.

Можно не говорить, что вы сдаете квартиру в аренду. Но если банк каким-то образом об этом узнает, например, обиженные наниматели об этом ему расскажут, это может привести к тому, что банк потребует досрочно выплатить весь кредит.

Сложности при перепланировке. Вы должны у банка спрашивать разрешение.

Свою первую кредитную квартиру я купила в ипотеку. Там была перепланировка, которая подлежала согласованию, но не была согласована. Банк мне дал полгода, чтобы я согласовала перепланировку, либо 9 месяцев, чтобы я вернула все, как было. Когда я пришла в Мосжилинспекцию, они увидели, что квартира в залоге в банке и говорят:

  • «Приноси нам разрешение от банка»
  • Я им объясняю: «У меня кредитный договор, в нем написано, что банк обязует меня согласовать данную перепланировку».
  • «Нет, все равно приноси разрешение от банка.»
  • Иду в банк: «Дайте разрешение, что вы согласуете данную перепланировку.»
  • «На ближайшем кредитном комитете, который будет через месяц, мы рассмотрим ваше заявление.»
  • «Ну как же вы ее будете рассматривать на кредитном комитете, если вы в договоре обязали меня согласовать данную перепланировку?»
  • Через месяц банк согласовал перепланировку. Но мне лень было ждать месяц, я пошла в Мосжилинспекцию к другому инспектору, показала ему кредитный договор, раз банк обязал меня согласовать перепланировку, значит, он уже дал согласие. Инспектор оказался более сговорчивый, и я получила нужные документы.

Такие варианты могут быть с кредитной квартирой, и это стоит учитывать.

Оценим денежный поток в конкретных цифрах:

Пример расчета инвестиций в кредит.

  • Цена покупки квартиры: 5 млн. руб.
  • Арендные платежи: 28 тыс.*11 мес. = 308 тыс.

Первоначальные затраты:

  • стоимость покупки (первый взнос и накладные расходы) – 1,2 млн.;
  • ремонт и обстановка – 500 тыс.

Периодические затраты:

  • выплаты по кредиту под 12% на 15 лет: 48тыс.*12=576 тыс.
  • коммунальные платежи: 3,5*12=42 тыс.
  • налоги: 308 тыс.*13%=40,04 тыс.
  • страховка 20 тыс. в год
  • риэлтор, управляющая компания, ваше время – нет
  • простой – 1 месяц в год
  • текущий ремонт и вложения в обстановку – 20 тыс.
  • ущерб (объекту, соседям) - нет

ИТОГО – убыток -390 тыс. На ближайшие 15 лет говорить о доходности не имеет смысла.

Рассмотрим идеальный вариант:

Арендные платежи: 30 тыс.*12 мес. = 360 тыс.

Первоначальные затраты:

  • стоимость покупки (первый взнос и накладные расходы) – 1 млн.;
  • ремонт и обстановка – нет затрат

Периодические затраты:

  • выплаты по кредиту 12% 15 лет 48тыс.*12=576 тыс.
  • коммунальные платежи – 3,5*12=42 тыс.
  • налоги не платим,
  • страховка 20 тыс. в год
  • риэлтор, управляющая компания, ваше время – нет
  • простоя нет.
  • текущий ремонт и вложения в обстановку – нет.
  • ущерб (объекту, соседям) - нет

ИТОГО – убыток -258 тыс.

При самом лучшем раскладе (простоев нет) у вас исходящий поток -258 тыс. на ближайшие 15 лет. Плюс описанные выше проблемы с продажей, сдачей в аренду и перепланировкой.

Вопрос: В чем вы расходитесь в мнениях с Кийосаки?

Ответ: Я считаю, что в кредит не стоит брать. С другой стороны, если Кийосаки внимательно почитать, он рассказывает, как он ездит и выбирает пристально недвижимость. В данном случае я его мнение разделяю, прежде чем купить что-то ненужное, надо продать что-что ненужное, надо очень долго выбирать. Первое попавшееся под лозунгом «Московская недвижимость в цене всегда» или «Лучшая инвестиция – недвижимость» не стоит покупать.

Вопрос: Кредит на недвижимость надо брать в той валюте, в которой будешь сдавать квартиру?

Ответ: Да. И надо страховаться от валютных рисков.

Ошибка №5 Дорогая экономия при покупке.

Стоит иметь в виду, что «юридическая чистота квартиры» - это маркетинговый термин. Историю 90% квартир на вторичном рынке нельзя полностью проверить. Если наследство от мужчины, нельзя со 100% вероятностью утверждать, что у него не было детей на стороне, которые не объявятся, как ущемленные наследники. Нельзя, если у человека не стоит штамп в паспорте, утверждать, что он неженат и его вторая половина не придет и не заявит, что без ее согласия продали квартиру. Тот, у кого вы покупаете квартиру, может оказаться недееспособным. Люди, которые занимаются мошенничеством на рынке недвижимости, делают это профессионально.

Как снизить риски?

  • найти опытного риэлтора;
  • разобраться самому;
  • застраховать титул (риск перехода права собственности).

Чем больше вы запросили документов и сделали проверок, тем проще будет подтвердить, что вы добросовестный покупатель.

Стоит потратить время на поиск хорошего риэлтора и специализирующегося юриста. Корпоративный юрист, сидящий в какой-то компании, знает не намного больше вас. После того, как вы этого специалиста нашли, надо оценить его загруженность и квалификацию. Даже суперриэлтор, если у него в подборе 20 квартир, не сможет уделять вам должное время, а перепоручит вас какому-нибудь стажеру.

Всегда в таких важных вопросах надо разбираться самому и контролировать (проверять). Опыт подсказывает, что даже у суперриэлтора бывают неудачные варианты, когда клиенты теряют деньги и имеют большие проблемы. Тут как со своим здоровьем, не доверяй врачу, обойди трех и почитай в интернете.

Можно застраховать титул в нормальной компании. Выбор не так велик, не все страховые компании предлагают этот вариант в рамках комплексного и ипотечного страхования. Надо внимательно читать правила страхования, поскольку там может обнаружиться чудное. Были случаи, когда люди теряли квартиру, титул был застрахован, но компания, ссылаясь на правила, не выплачивала им компенсацию.

Не спешите с покупкой! Выделите достаточно времени, подумайте со всех сторон. Подумайте о цене, изучите другие предложения на рынке, документы, аргументы риэлтора, посчитайте, сколько надо будет вложить в ремонт. И только после этого покупайте.

Вопрос: Как рассчитывать страхование титула?

Ответ: Это страховая рассчитывает. Даете документы, она вам скажет, за сколько готова застраховать.

Вопрос: А есть в России по факту страхование титула? Были громкие истории, когда страховая отказывала в выплате.

Ответ: Громкие истории были. Поэтому внимательно читайте правила страхования. Плюс надо выбирать крупную компанию, с которой можно будет что-то поиметь хотя бы по суду.

Когда вы закидываете в страховую документы на квартиру, а она вам выкатывает очень высокий тариф, то это значит, что страховая видит значительные риски. Они не проверяют досконально, у них есть некий алгоритм расчета. Надо задуматься, стоит ли покупать такой объект.

Ошибка №6. Ремонт и обстановка не подходят под класс квартиры.

Ремонт без дизайнерских изысков. Первая крайность – сделать роскошный ремонт в хрущевке. Это совершенно не нужно, вложения не отобьются. Для стандартных квартир лучше избегать дизайнерских изысков. Рассматривайте гостиничный вариант. В среднестатистической квартире дизайнерский ремонт не окупится.

Лучше без мебели, чем с хламом. Второй вариант, который я видела. Либо стараются сдать вообще без ремонта, либо с дачи, из гаража натаскивают хлам для сдачи. С такой мебелью у вас арендуют люди, которые больше ничего не могут снять. Либо под ремонт, но вы, как собственник, несете большие риски, чем ремонт для вас кончится. Лучше приведите квартиру в божеский вид сами с минимальными затратами.

Пример: Дешевые шкафчики из ИКЕА окупились за 3 месяца. Ремонт привлек более дорогих нанимателей. Наниматели со своей кухней не ездят, а минимальное количество шкафчиков на кухне хочется иметь.

Если затраты на ремонт 200 тыс., квартира сдается за 28 тыс., а будет за 30 тыс., срок окупаемости ремонта – 100 мес. (8,3 года)

Дорогой ремонт, как правило, не окупается, но потенциально увеличивает скорость сдачи квартиры и «качество» нанимателей.

Очень часто риэлторы, которые хотят побыстрее сдать вашу квартиру, убеждают вас сделать ремонт. Прежде чем сделать ремонт, считайте. Но помните, качество жизни повышается, все меньше желающих жить в убитой в хлам квартире и за это платить.

Оптимальное – не значит самое дешевое. Всегда думайте про оптимальный ремонт и обстановку, учитывая класс вашей квартиры (эконом, комфорт и т.п.). Например, дешевая сантехника быстро выходит из строя. Вы испортите свою квартиру, зальете соседей, это обернется вам большими потерями.

Стоимость, качество и сроки ремонта надо контролировать. Если отдать ремонт на откуп даже супербригаде, велика вероятность, что они сорвут сроки, выйдут из сметы и будет так себе качество.

Важно соблюсти баланс между «ремонтом своими силами и б/у обстановкой» и ремонтом силами бригады и все новое. Если можете сделать сами – делайте. Если плохо умеете, лучше в это не влезать, дороже выйдет.

Ремонт силами нанимателя – высокие риски. При кажущейся привлекательности варианта ремонта силами нанимателя, для собственника он несет высокие риски. Наниматели могут сделать под свой вкус, а не универсально, могут остановиться на середине ремонта и съехать. До этого квартира как то сдавалась, но если они обдерут все стены до бетона, то хочешь-не хочешь, придется вкладываться. Таких вариантов миллион. Могут сделать ремонт кое-как, потом придется все переделывать. В результате экономии никакой не получится.

Вопрос: Насколько важен ремонт квартиры для ее успешной сдачи? Можно ли за счет ремонта поднять ее арендную плату? Нужно ли страховать квартиру?

Ответ: За счет ремонта можно поднять цену квартиры, но надо очень оптимально входить в ремонт. Бытовая техника зависит от класса квартиры, но минимум плита, стиральная машина и холодильник. Есть некоторые люди, которые ездят со стиралкой и холодильником, но с плитой еще никого не встречала. Лично я страхую гражданскую ответственность всех квартир.

Вопрос: Текущий ремонт проводят за счет съемщиков?

Ответ: Зависит от текущего ремонта.

Вопрос: А ремонт смесителя и унитаза, которые исправно работали?

Ответ: По идее должен оплатить наниматель, как порчу имущества. Это можно удержать принудительно из депозита. Именно поэтому я никогда не использую депозит как последний месяц оплаты. Всегда его оставлю, чтобы можно было посмотреть качество квартиры, которая мне возвращается, оплатить остаток коммунальных платежей и удержать это из депозита. Этим вы страхуетесь от того, что вам не кинут ключи в почтовый ящик с смс «Мы съехали, до свиданья».

Вопрос: 500 тыс. на ремонт – зачем такой нужен?

Ответ: Им не нужен евроремонт, им нужно чисто, аккуратно и дешево. Будет не жалко, если кто-то что-то сломает.

Я взяла усредненный вариант, когда вы в первый раз делаете ремонт, нашли не очень удачную бригаду, нет особо времени ездить выбирать дешевые стройматериалы. Вы легко можете в 500 тыс. на ремонт не вписаться.

Вопрос: Не проще купить убитую квартиру недорого, не делать ремонт, сдавать по невысокой цене и не беспокоиться?

Ответ: Выглядит этот вариант проще, но приличные платежеспособные люди не хотят жить в убитой квартире, а неплатежеспособные вам самому не нужны. Возникает дилема. Задешево хорошие клиенты не придут, они накинут 5 тысяч и будут жить в приличной квартире. А те, кто пойдут, будут плохо платить или табором заедут. Надо смотреть на квартиру, на предложения в том районе. Бывают всякие варианты.

Вопрос: Чаще люди хотят пустую квартиру или с мебелью и техникой?

Ответ: У меня все квартиры с мебелью. Надо смотреть на конкретный объект. Если вокруг много пустых, ваша с правильной мебелью будет интересна, если все в районе сдают с мебелью, может, кому-то понадобится пустая. Надо изучать ситуацию в конкретном районе.

Вопрос: Соглашаетесь ли вы вывезти из квартиры мебель и технику, если арендатор просит?

Ответ: Нет. Могу пойти на то, что арендатор что-то ввез свое. Один арендатор просил пользоваться своим холодильником, а мой вынести на балкон. Я на это не пошла, потому что там бы он бы умер, пришлось бы покупать новый. Но пользоваться своим холодильником, уменьшив площадь кухни, – пожалуйста

Ошибка №7 Выбрать контрагентов и не обжечься.

Кто он, ваш наниматель? Когда вы выбираете нанимателя, подумайте, какие характеристики вы хотите иметь? Численность, состав семьи, национальность, пол, возраст, профессия, наличие детей, домашних животных. Курит ли он?

Оцените объективно, какая у вас квартира. Вы хотите сдать квартиру иностранцам, за которых платит компания, а у вас квартира на выселках. Иностранцы снимают квартиры в центре и к вам не поедут никогда.

Семья не захочет селиться в маленькой квартире.

С осторожностью сдавайте квартиру знакомым. Тут, как в бизнесе, кто-то предпочитает иметь дело с друзьями, а кто-то разводить бизнес и личную жизнь. Начнутся взаимные претензии, просьбы на уступки пойти и прочее. Поэтому данный вариант при всей кажущейся его привлекательности несет значительные риски.

Важно помнить! Наниматель гораздо лучше защищен законодательно, чем наймодатель. Об этом вы должны помнить, если дойдет дело до суда.

Наниматель может нанести ущерб гораздо больший, чем залоговый депозит. Если он убьет квартиру вусмерть и зальет соседей, никакой залоговый депозит не покроет ремонт. Фейс-контроль, ежемесячный контроль и договор – лучшие способы защиты.

Вопрос: Как часто вы пересматриваете цены с одним клиентом?

Ответ: У меня договор на 11 месяцев, когда он подходит к концу, я смотрю цены на рынке и предлагаю варианты.

Вопрос: Как вы индексируете арендную плату с учетом инфляции?

Ответ: Я пересдаю квартиру раз в год и смотрю аналогичные цены по рынку. Если все остальные сдают квартиру по старой цене, я не смогу ее сдать на 20% дороже, какая бы инфляция не была.

Вопрос: Сколько в среднем живет один квартиросъемщик?

Ответ: В среднем около года, полутора лет. Если вы сдаете по рынку.

Вопрос: По чьей инициативе вы пересдаете квартиру, сами или арендатора?

Ответ: Арендатор говорит мне за месяц, что съезжает, мы согласуем дату съезда. За 2 недели начинается реклама квартиры, за 1 неделю − показы. Если арендаторы съезжают срочно, я, как правило, иду навстречу, двойную плату не беру. Как только я квартиру пересдала, оставшуюся часть депозита им возвращаю. Мои наниматели готовы показывать квартиру в любое время дня и ночи и рассказывать всем пришедшим, что собственница – супер, а они съезжают по собственной инициативе. Они всегда очень поддерживают нахождение новых клиентов.

Вопрос: Посоветуйте ресурс для поиска квартиросъемщиков.

Ответ: Циан, но там платный аккаунт, стоит 10 тыс. Поэтому Авито наше все.

Вопрос: Как вы оцениваете, во сколько выставлять квартиру?

Ответ: Я смотрю по рынку в данном районе в данном классе квартир, плюс-минус несколько станций метро. Смотрю цены конкурентов, советуюсь с моим риэлтором.

Вопрос: Где вы смотрите цены?

Ответ: Циан – самый нормальный ресурс, поскольку там объявления платные, размещают их риэлторы. Есть возможность пожаловаться на риэлтора, если объект не соответствует действительности. Более-менее не помоечная база. Плюс можно посмотреть, ушел объект или нет, сдали-не сдали.

Вопрос: Как вы организуете просмотры квартиры?

Ответ: Их организует мой риэлтор, согласовывает время. Обязательно в присутствии текущих нанимателей, чтобы не было претензий.

Вопрос: Меняете ли вы замки при каждой смене арендатора?

Ответ: Да. Второй вариант – иметь 2 замка, отдавать ключ только от одного.

Зачем нужен риэлтор. Второй контрагент вашей сделки – риэлтор. Я очень часто вижу, особенно в кризисные времена, когда все плохо сдается, колоссальный разброс цен. Например, две одинаковые квартиры сдаются риэлторами одна за 40 тыс., а другая за 33 тыс. Если считать, что стоимость квартиры 8 млн., то годовая доходность 6% и 4,95%. Даже если у более дорогой месяц простоя, получается – 5,5% и 4,95%.

Часто риэлторы любят завести плач Ярославны. Рынок упал, ничего не сдается, давайте понижать стоимость, иначе у вас будет простой, давайте посчитаем, сколько он будет стоить. Считайте и смотрите, что по рынку.

Бывает, что собственники переоценивают стоимость квартиры. Старайтесь абстрагироваться от того, что это ваша квартира, смотрите рынок. Оценивайте риэлтора, что он вам говорит, насколько он подкован и опытен, за сколько он готов сдать и сдает, сколько у него показов происходит. Посмотрите, какую он рекламу дает, какие фотографии и описание. По этому можно хорошо увидеть, насколько ваш риэлтор профессионален. 90% риэлторов на рынке аренды непрофессиональны.

Что может сделать профессиональный риэлтор:

  • существенно сэкономит время на показах и переговорах;
  • качественно прорекламирует, укажет реальные конкурентные преимущества;
  • проведет переговоры, сэкономит нервы;
  • проконсультирует по ключевым вопросам (юридические особенности законодательтсва, цена, ремонт, состав нанимателей);
  • задаст неудобные вопросы
  • предложит сопутствующие услуги.

Вам не будут звонить непонятные личности в непонятное время. Риэлтор сможет организовать уборку в вашей квартире, если все плохо, встретиться с арендатором на нейтральной территории, если вы в данный момент не можете подъехать.

Непрофессиональный риэлтор может:

  • снизить цену;
  • увеличить время простоя (набрал кучу квартир и не отвечает на звонки);
  • навязать невыгодные условия.

Если Вы решаете сдавать квартиру с риэлтором, надо потратить значительное время, чтобы выбрать, и контролировать. У меня был хороший риэлтор, который замечательно все сдавал, но в какой-то момент у него оказалось слишком много квартир на руках, и он моей квартире не смог уделить должного времени. У меня она сколько-то времени показывалась, пока не съехали наниматели, и я стала понимать, что квартиру он не сдаст без простоя. Надо спрашивать, сколько у него показов было, смотреть, какую рекламу он поставил, приходил ли он вообще на показы. Если вам удалось найти алмаз на рынке риэлторского искусства, то, я считаю, пользы гораздо больше, чем потенциальных проблем.

Вопрос: Сколько вы платите риэлтору, чтобы он нашел арендатора и обслуживал квартиру? Ответ: Я нисколько не плачу. По сложившейся сейчас практике на московском рынке за квартиры эконом-варианта комиссию риэлтора от собственника оплачивает наниматель. А обслуживаю я квартиру сама.

Ошибка №8. Бюрократические нюансы – знать и понимать.

Если вы связались со сдачей квартиры в аренду, вам нужно учитывать бюрократические нюансы.

Договор. Вам надо разобраться, какой договор заключать, краткосрочный или долгосрочный. В чем особые риски безвозмездного договора аренды. Его часто заключают, как уход от налогов, я вижу больше рисков, чем преимуществ.

Шаблон из интернета не рекомендую скачивать. Надо самому разобраться в условиях, понять, что прописывать в договоре.

Регистрация/прописка. Какие для вас реально последствия, какое сейчас законодательство, надо/не надо регистрировать, как люди уходят от регистрации и чем это грозит.

Бывают «особо умные» наниматели, которые просят их прописать. Этого я делать крайне не рекомендую.

Налоги – 13%, 6% у ИП и патент. Надо разбираться, что вам выгоднее, готовы ли вы с этим возиться. И вообще, будете ли вы платить налоги.

ЖКУ и прочие вопросы. Отключить радиоточку, вовремя подавать показания счетчиков, либо самим, либо контролировать нанимателей, отключить городской телефон, как минимум, межгород, интернет, если он на вас записан.

Пример по налогам на основании 2015 года.

Квартира 30 тыс. в месяц, до 50 кв.м. СЗАО

НДФЛ ИП Патент
Налоги 46 800* 22 861 54 261
Годовой доход после налогов 313 200 337 139 305 739

* не включен налог на имущество

Разница 31 400 больше месячной арендной платы.

Вопрос: У вас договоры по всем точкам типовые?

Ответ: Да. Но прописываются отдельные условия в зависимости от нанимателя, опись имущества везде разная.

Вопрос: Делаете ли вы опись имущества квартиры, фотофиксацию?

Ответ: Я делаю опись имущества, у меня есть фотографии квартиры.

Вопрос: Временную регистрацию не делаете?

Ответ: Как раз делаю, потому что в ней нет никаких особых проблем, за исключением того, что после окончания договора вы не можете его вписать. Но я делаю не на весь срок договора, а на 3-4 месяца.

Вопрос: Если сдавать через ИП, какие особенности возникают?

Ответ: Ведение отчетности, оплата налога. Обязательные платежи вы должны будете платить вне зависимости от того, сдалась квартира или не сдалась. Если вы потом будете продавать квартиру, то есть позиция налоговой, что нельзя пользоваться налоговым вычетом. Вы должны заплатить налог с разницы между ценой продажи и ценой покупки. То есть если вам квартира досталась в наследство, или вы купили ее за «1 млн. рублей», в свое время были популярны такие сделки, у вас есть шанс попасть на налоги.

Ошибка №9. Без страховки.

Подумайте, стоит ли страховать, и, если страховать, то где, от каких рисков, на какую сумму. Во всем этом надо детально разбираться.

Пример. Квартира на 12 этаже. Сорвало вентиль с крана, и горячая вода залила все квартиры ниже. Общий ущерб соседям – 600 тыс. руб. Без учета стоимости ремонта в квартире, если считать, что квартира сдавалась за 30 тыс., это 20 месяцев аренды.

Если страховать.

  • Страховую компанию надо тщательно выбирать.
  • Читать правила страхования и выбирать риски.
  • Правильно оценивать страховую сумму.

Страховка в непонятной компании с неправильно выбранными условиями – это просто бумажка.

Вопрос: От чего конкретно страхуются кроме гражданской ответственности?

Ответ: Зависит от квартиры. Я подробно разобралась со страховыми программами и выбираю конкретные риски.

Вопрос: Расскажите чуть детальнее о страхуемых рисках.

Ответ: Я страхую гражданскую ответственность. Сумму я рассчитываю исходя из того, на каком этаже у меня квартира, сколько этажей я потенциально могу затопить. Я страхую конструктив на стоимость квартиры. У меня одна газовая квартира. Ситуация маловероятна, но если я ее потеряю, я расстроюсь. Если у меня не очень ремонт, то я его не страхую практически, если ремонт приличный – то он застрахован.

Ошибка №10. Нелегкий выход.

До покупки квартиры подумайте о том, как вы ее будете продавать, если вам вдруг это понадобится. При входе в любую инвестицию надо думать о выходе. Квартира – актив низколиквидный. Если вы ее собираетесь продавать в Москве с помощью риэлтора, то это стоит значительных денег.

Подумайте:

  • если вы берете отличную квартиру под сдачу в аренду на первом этаже, ее будет сложно продать (дисконт до 10-15%);
  • если у вас кредитное обременение;
  • если у вас дети – собственники в квартире, например, вы ее купили с использованием материнского капитала (вам придется их куда-то выписывать и наделять долями. С маткапиталом тоже не все захотят у вас квартиру купить, только с дисконтом.
  • что планируется рядом строить.

Изучайте все, что вы можете оценить на стадии покупки квартиры. Подумайте о налоговых вопросах, особенно если вы используете «налоговую оптимизацию». К примеру, указываете в договоре купли-продажи миллион, подумайте, какой вы налог заплатите при продаже.

Пример: Если с момента покупки не прошло 3 года (а с 2016 года – 5 лет), то вы заплатите налог 13% от прибыли плюс расходы на риэлтора. Если Вы продаете квартиру по такой же цене, по которой покупали, вы налог не платите. Но если вы купили квартиру за миллион или получили бесплатно в наследство, то налог составит внушительную сумму.

Вопрос: Какие проблемы с использованием маткапитала?

Ответ: По условиям использования маткапитала нужно наделять всех собственников, включая несовершеннолетних детей, долями в квартире. Когда вы ее будете продавать, вы должны будете получить согласие опеки.